2019-6-28 [ 奶酪基金 ] 奶酪投资经理胡坤超万科股东大会调研笔记

万科股东大会笔记要点:

1、对地产行业未来的预期

①  目前住宅商品房每年销售额13.7万亿，将近14万亿，上半年这个数量没有减少，未来一段时间会继续维持在这个高位；（备注：2018年整个商品房销售额是14.99万亿，其中住宅商品房销售额12.64万亿；2018年整个商品房销售面积是17.16亿平方米，其中住宅商品房销售面积14.79亿平米。数据来源Wind：国家统计局）

②  行业未来集中度会提升，无论是房地产的前三、前十，每年的集中度在提高。美国欧洲日本房地产行业龙头市占率可以达到6-8%（金额）；

解读：预期行业未来正负小个数增长概率比较大；公司去年市占率4.05%(金额)，市占率提升还有比较大的空间，也是公司未来发展目标；

2、会上提出“活下去、活得好，活得久”口号

① 万科城市配套服务商的定位没有改变，活下去是基本诉求，这是一种忧患意识，一种对自己的警醒，提醒自己如履薄冰，并不是说企业目前活得不好。

② 活得好、活得久是企业长期追求的目标，地产现在是白银时代，要想到青铜时代的困难。

3、 当前国外没有房地产进入世界五百强，怎么看？

①  美国、日本在地产黄金时期，都有公司进入世界五百强；

②  中国地产黄金时代已经结束，进入白银时代。

③  在白银时代，单纯依靠地产销售长期稳定在世界五百强是很困难的。所以我们在试图转型，更多地去做（尝试）销售（地产开发）以外的业务，如长租公寓，物业、商业地产、物流等等；

4 、关于公司提出的“收敛聚焦”解读

①  对业务对员工，有个初心教育，要牢记如何做好基本盘。

②  收敛聚焦不是要“拔树”，而是修枝剪叶，整顿升级和完善。

③  单靠房地产开发销售单一领域的厉害，不能保证一直处于行业领先，还要做好其他领域的业务，比如长租公寓。万科希望未来在销售和出租公寓两个方面都做到行业领先。

5 、土地价格上升，未来土地市场走势

① 房屋市场：未来有一定波动，但是整体平稳发展；

② 土地市场：土地市场的竞争比较激烈，在局部和个别城市有过热现象，有些同行企业更乐观一些，但万科更谨慎一些，公司未来会投资规模控制，用30%的回款额进行投资；今年1-5月份土地投资占回款比例是同比下降的，总投资大概700多亿，权益大概500多亿，总溢价在7%左右，溢价率和节奏都可控。